Tabela zawartości artykułu
Ustawa o jawności cen, co zmienia i jak wpływa na rynek deweloperski?
Nowa ustawa o jawności cen mieszkań, podpisana 21 maja 2025 r., wywołała szeroką dyskusję wśród deweloperów, prawników, specjalistów od marketingu nieruchomości oraz konsumentów. Nowe przepisy mają jeden główny cel: zwiększyć transparentność rynku nieruchomości.
Czytamy w prawo.pl: „Nowelizacja tzw. ustawy deweloperskiej wprowadzająca obowiązek ujawniania cen mieszkań, to wyraz rosnącej dojrzałości rynku nieruchomości i roli państwa jako strażnika przejrzystości. Reforma ta wychodzi naprzeciw kilku istotnym problemom, które przez lata pozostawały nierozwiązane. Przede wszystkim: braku symetrii informacyjnej między stronami transakcji, nieczytelnych zasad kształtowania ceny i możliwości dowolnego operowania promocjami, rabatami czy pakietami dodatkowych świadczeń.”
Ale co to oznacza w praktyce dla deweloperów? Przeanalizujmy to krok po kroku.
Czytaj więcej na Prawo.pl:
https://www.prawo.pl/biznes/obowiazki-deweloperow-ustawa-o-jawnosci-cen,533823.html
Czym jest ustawa o jawności cen?
Nowelizacja ustawy o ochronie praw nabywcy (Dz.U. 2024 poz. 695) wprowadza nowe obowiązki informacyjne dla deweloperów. Główne zmiany obejmują:
• obowiązek publikacji cen mieszkań na stronie internetowej dewelopera,
• konieczność podania historii zmian cen (z datą zmiany),
• codzienne raportowanie danych do Ministerstwa Cyfryzacji,
• obowiązek umieszczania adresu strony WWW we wszystkich reklamach i ogłoszeniach.
➡️ Podstawa prawna: Art. 19a i 19b nowelizowanej ustawy (Dz.U. 2025).
Jakie informacje muszą być ujawnione na stronie dewelopera?
Według listy opublikowanej przez Ministerstwo Cyfryzacji, deweloperzy muszą publikować:
- cenę za m² i cenę całkowitą lokalu,
- cenę komórek lokatorskich, miejsc postojowych, garaży – jeśli są oferowane oddzielnie,
- wszystkie dodatkowe koszty, np. opłaty notarialne, VAT,
- historię zmian cen – każda zmiana musi być udokumentowana z datą,
- dane kontaktowe i adres siedziby,
- lokalizację inwestycji.
Deweloper musi zachować te dane w archiwum od momentu rozpoczęcia sprzedaży.
Obowiązek codziennego raportowania do ministerstwa
Zgodnie z art. 19b ustawy, wszystkie te dane muszą być raz dziennie przekazywane do Ministerstwa Cyfryzacji. Dane te będą publikowane na Portalu Danych Publicznych jako tzw. dane wysokiej wartości.
W praktyce oznacza to, że każdy konsument będzie miał dostęp do pełnej bazy ofert mieszkaniowych – wraz z ich historią cen.
Dla deweloperów to oznacza konieczność integracji systemów IT – albo ręczne codzienne przesyłanie danych.
Dla początkującego dewelopera jest to duże utrudnienie, zważywszy na brak potrzeby itegracji CRM z małymi inwestycjami.
Jakie są konsekwencje braku zgodności?
Niezastosowanie się do przepisów stanowi praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów (zgodnie z art. 24 ust. 2 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów). Może to skutkować:
- możliwość nałożenia wysokich kar finansowych przez UOKiK,
- wpisaniem na listę nieuczciwych praktyk rynkowych,
- roszczeniami od klientów – jeśli cena na stronie była niższa niż ta zaproponowana w umowie, klient ma prawo żądać ceny korzystniejszej.
Reakcja branży – co mówią deweloperzy?
Na forach takich jak Estato, Zawód Deweloper czy Businessinsider, panują mieszane nastroje:
Przedsiębiorcy muszą jednak przygotować się na wyzwania związane z wdrożeniem nowych przepisów. „Przejrzystość nie dzieje się z dnia na dzień” – zauważa Bartosz Guss. – „Dostosowanie systemów informatycznych, materiałów marketingowych i procedur sprzedażowych to realne wyzwanie operacyjne”.
Źródło: pzfd.pl
🔴 Obawy:
- „To uderza w elastyczność cenową – nie można reagować dynamicznie na rynek.”
- „Każda zmiana ceny to biurokracja i ryzyko błędów.”
- „Małe firmy nie mają zasobów, by wdrażać automatyzacje IT.”
- „CRM nie archiwizuje cen, tylko aktualizuje na bieżąco.”
- „Nie mamy prospektów online ani historii ofert, to dodatkowe koszty”
🟢 Zalety wg niektórych:
- „Większa transparentność buduje zaufanie klientów.”
- „Porównywalność ofert może wyeliminować patologie rynkowe.”
- „Koniec z ukrytą marżą na garaż czy komórkę lokatorską.”
Co musi teraz zrobić deweloper?
✅ Lista kontrolna zgodności z ustawą:
- Masz stronę internetową?
- Publikujesz cenę m², cenę całkowitą i dodatkowe koszty?
- Prowadzisz archiwum zmian cen z datami?
- Przekazujesz dane raz dziennie do Ministerstwa Cyfryzacji?
Jeśli choć na jedno z tych pytań odpowiadasz „nie” – musisz natychmiast wdrożyć zmiany.
⏳ Masz tylko 2 miesiące od wejścia ustawy w życie (czyli najprawdopodobniej do końca sierpnia 2025 r.).
Jak się przygotować? Praktyczne wskazówki
- Zintegruj system z API ministerstwa (gdy tylko zostanie udostępnione).
- Przejrzyj całą stronę WWW i uzupełnij brakujące informacje.
- Zadbaj o czytelne prezentowanie zmian cen – np. poprzez oś czasu, historię w tabeli.
- Przeszkol zespół sprzedażowy – aby był świadomy nowych obowiązków.
Rozwiązanie? Reaktywna strona www
Zamiast próbować dostosowywać stronę pod kosztowny CRM, lepiej mieć gotowe, sprawdzone rozwiązanie.
Strony internetowe z gotowymi reaktywnymi panelami są w 100% dostosowane do ustawy o jawności cen mieszkań:
Co takie strony oferują:
- Codzienne raportowanie ofert do Ministerstwa Cyfryzacji – zgodnie z art. 19b.
- Zautomatyzowane archiwizowanie każdej zmiany cen – z widoczną datą.
- Wyraźnie prezentowane ceny lokali, garaży, komórek lokatorskich i wszystkich dodatków.
- Publikacja części ogólnej prospektu informacyjnego.
- Adres strony w materiałach reklamowych – gotowy do umieszczenia.
- Zgodność z wymogami UOKiK i gotowość na kontrole.
Podsumowanie: Nowa era rynku pierwotnego?
Ustawa o jawności cen mieszkań to przełom w polskim rynku nieruchomości. Choć dla deweloperów oznacza spore wyzwania – organizacyjne, techniczne i prawne – może też w dłuższej perspektywie przyczynić się do większej przejrzystości i zaufania w relacjach z klientami.
Niestety, nowa ustawa wymaga od dewelopera konkretnej infrastruktury – i strona internetowa jest jej kluczowym elementem.
To nie CRM, nie Excel, nie plik PDF – ale publicznie dostępna strona www decyduje o zgodności z prawem.
Nie czekaj na kontrolę – zadbaj o zgodność z przepisami
Wymogi wprowadzone ustawą są jednoznaczne: deweloperzy muszą publikować szczegółowe dane o ofertach na swoich stronach internetowych, codziennie je aktualizować i przekazywać do Ministerstwa Cyfryzacji. Termin wdrożenia obowiązków jest krótki, a sankcje za brak zgodności – dotkliwe.
Aby uniknąć kar i nieprawidłowości, warto jak najszybciej zweryfikować swoją stronę pod kątem:
obecności wszystkich wymaganych informacji (ceny, historia zmian, dane kontaktowe),
sposobu ich prezentacji (czytelność, archiwizacja),
możliwości automatycznego raportowania danych do ministerstwa.
Dostosowanie strony internetowej do nowych wymogów to obecnie jeden z kluczowych elementów zgodności z prawem w branży deweloperskiej.